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北京市推行新《北京市商品房預售合同》與《北京市商品房認購書》

推行《北京市商品房預售合同》與
《北京市商品房認購書》示范文本
新聞發布會新聞稿

  隨著住房商品化改革的深入,以及北京市國際化大都市建設步伐的加快,我市房地產業得到了高速發展。目前,購買商品房已經成為廣大人民安居樂業的重要選擇。由于商品房的價值較高,眾多消費者買房時,要花費大半生的積蓄。所以,商品房的交易秩序以及商品房買賣合同的簽訂和履行,直接關系著人民群眾生活的幸福、社會的穩定和房地產行業的健康發展。
  商品房預售交易是期房性質的買賣,專業性強、涉及法律關系復雜,客觀地形成了在房地產開發商、銷售商和買房消費者之間的信息不對稱問題,給雙方在簽約過程中造成了許多困難。同時,由于合同的簽訂要早于商品房的建成,所以,在合同的履行過程中更會面臨很多不可知因素和很大的不確定性,容易引發各類糾紛。此外,還有一些開發商利用強勢地位,在預售合同中單方加入一些不公平、不合理的格式條款,進一步破壞了買賣雙方之間平等的交易關系。同時,在商品房的認購環節中,過去由于沒有合同示范文本,在開發商自制的商品房認購合同中,關于定金使用等問題的規定過于簡單、含混也引發了不少的歧義和糾紛,亟需與商品房預售合同予以同時規范。
  因此,為了維護雙方當事人之間公平、公正的交易秩序,引導、促進房地產業健康發展,結合2005年3月我市即將實施的商品房預售合同網上簽約和登記管理辦法,北京市建設委員會、北京市工商行政管理局共同制訂了《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》的示范文本。兩部門曾于2005年1月12日共同召開了聽證會,公開聽取了消費者代表、開發商代表、消費者協會、房地產行業協會以及法律專家和律師的意見及建議。兩部門在兼顧和平衡開發商與購房人權益的基礎上吸納了各方代表的意見,對示范文本的草本做了進一步修改和完善,并最終形成了兩個示范文本的正式稿。希望通過示范文本的推行使用,有效引導買房消費者和房地產開發商、銷售商依法簽約和履約,并期望在商品房認購和預售兩個重要環節中,平衡合同雙方的權利、義務關系,矯正因交易信息不對稱、經濟力量不對等而造成的利益失衡問題,減少交易糾紛,并便利糾紛的解決。
  一、《北京市商品房預售合同》的主要內容
  1、對商品房買賣合同的類型進行了細分。
  根據商品房的不同類型,針對各自交易特點,市建委、市工商局在制訂《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》示范文本的同時,還將在近期制訂推行《北京市現房和存量房買賣合同》和《北京市機動車車位預售合同》的示范文本。
  2、對商品房交易的基本內容和交易中涉及的重要事項進行了規定和提示。
  本次制訂的商品房預售合同第一部分為房屋交易的基本內容,主要包括合同雙方當事人情況、項目建設和預售依據、所售房屋層數、面積、戶型、分攤等基本情況、抵押情況、計價方式、價款及付款方式等內容。此部分內容包括示范文本中的第一至六條,要求開發企業與購房人簽訂合同時,與其申請預售許可時向政府提交的項目情況和樓盤表信息及進行預售登記的相關信息相一致,從而增加預售商品房信息的透明度和對稱性。
  合同示范文本第七條起側重雙方對房屋具體事項的約定,在原有條款的基礎上,增加了對商品房質量、裝飾、設備標準和節能措施的約定;并對房屋交接、設計變更進行單獨約定。該部分在不與相關法律法規、規定相抵觸的情況下,強調了雙方應具體協商自主約定。
  3、對商品房交付的條件進行了細化,提供了多種方案供當事人選擇。
  在商品房交付時以下條件為可選擇條件:
(1)該商品房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表;
(2)有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書;
(3)出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明;
(4)滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件;
  其中滿足第1、2條為《北京市城市房地產轉讓管理辦法》規定的最基本的交付條件。此外,還有當事人還可協商其他方案作為商品房交付的條件。
  4、對商品房質量問題的約定進行了完善,對具體質量問題做出提示。
  按照建設部《關于加強住宅工程質量管理的若干意見》的規定,住宅工程質量問題應在銷售合同中明確。本次制訂的《北京市商品房預售合同》示范文本提示,開發企業建設商品房必須使用合格的建筑材料、構配件,房屋質量符合國家工程質量規范、標準和設計文件的要求??⑵笠到桓妒褂玫納唐販康鼗?、主體結構質量、室內空氣質量經檢測不合格的,購房人有權退房;開發企業交付商品房時有其他問題的或未達到約定標準的,開發企業應承擔修復和賠償責任。對工程質量問題發生爭議的,可委托有資質的建設工程質量檢測機構檢測。
  5、提出了節能措施的約定。
  能源問題是關系我國長遠發展的戰略問題。隨著房屋建設的快速增長和房地產市場的競爭激烈,節能建筑造價高。采暖、空調、熱水供應、照明、電梯等在建筑中的能源消耗題越來越嚴重。因此政府推廣節能的作用很重要。通過合同來對節能措施做出約定,為實現城市建設可持續發展,提高人們的節能意識有重要意義。同時對居民居住能源成本的節約大有益處。
  6、增加了市政基礎設施和其他設施達到使用條件的提示。
開發企業應承諾與該商品房正常使用直接相關的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件;公共綠地、道路、停車場,幼兒園、學校、會所、購物中心、體育設施等其他設施也應按約定的日期達到使用條件。
  7、在商品房交接環節中,增加了購房人是否同意委托開發企業代交相關稅費的約定。
  買房人對開發企業入住時必須先交公共維修基金、契稅、物業服務費用、供暖費等稅費,存在較大爭執,甚至引起集體上訪。本次制訂的《北京市商品房預售合同》示范文本提示雙方在簽約時可就有關稅費的繳納是否委托進行約定。購房人不同意委托開發企業代交公共維修基金、契稅、物業服務費用、供暖費等稅費的,購房人必須按有關規定自行依法繳納。當事人雙方就交費的具體事宜應進行約定。
  8、根據實際情況和相關規定明確了產權登記的內容。
  合同中明確了開發企業辦理初始登記手續的責任,出賣人應當在約定時間完成該房屋所在樓棟的初始登記工作,取得該房屋所在樓棟的權屬證明。商品房交付使用后轉移登記手續的辦理應是買賣雙方共同的責任,雙方須按有關規定交納契稅、維修基金等稅費,可以共同向產權登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記,購房人也可以委托他人辦理房屋所有權證,委托辦理的,相關費用在簽定商品房預售合同時約定。
  9、對前期物業管理的有關內容進行了規范。
  本次制訂的《北京市商品房預售合同》示范文本約定開發企業應明確所售商品房前期物業管理企業的名稱,該物業企業必須已取得物業管理資質,同時還需約定地上停車費、地下停車費的收費標準。

  二、認購書的主要內容:
  1、認購書的適用范圍。
  《北京市商品房認購書》示范文本不僅適用于預售商品房,也可適用于現房項目的交易。該文本不是簽訂商品房買賣合同的必經程序,經雙方協商一致,可以直接簽訂商品房買賣合同。
  2、認購書對所認購商品房的買受人進行了約定。
  認購書簽訂后進行預售合同簽訂的,合同主體不得隨意變更。簽訂合同的買受人應為認購人本人或是認購人在其同一戶籍內的或是預定時已明確的其他人員。
  3、認購書對定金的約定。
  該示范文本對支付定金的期限、解除認購書和返還定金的情況作了以下約定:
(1)認購人逾期未支付認購定金的,出賣人有權解除本認購書,并有權將該商品房另行出賣給第三方。
(2)認購人未在約定期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的,出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的,認購人已支付的定金不予退還,出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。
(3)對商品房買賣合同相關條款未達成一致意見的,在約定期限內本認購書自動解除,雙方也可以協商解除認購書。出賣人應當在約定期限內將已收取的定金退還認購人。
(4)出賣人在認購人支付認購定金之日起至該認購書解除之日止,將該商品房另行出賣給第三方的,須向認購人雙倍返還定金。
兩個示范文本定于2005年3月15日正式推行使用。

相關資料:
附件一:聽證會各方代表爭論焦點與示范文本條款對照。
  示范文本解決了聽證會上各方代表的爭論焦點。
  焦點一:因質量不合格而要求退房的具體條件
  示范文本條款:
  1、該商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的,買受人有權退房。買受人退房的,出賣人應當自退房通知送達之日起______日內退還全部已付款,并按照___________利率付給利息,給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。買受人要求繼續履行合同的,應當與出賣人另行簽訂補充協議。
  2、該商品房室內空氣質量經檢測不符合國家標準的,自該商品房交付之日起_______日內(該時限應當不低于60日),買受人有權退房。買受人退房的,出賣人應當自退房通知送達之日起______日內退還買受人全部已付款,并按照___________利率付給利息,給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。
  焦點二:開發商是否應按時完成公建項目
  示范文本條款:
  出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關的市政基礎設施和其他設施按照約定的日期達到下列條件:
  1、市政基礎設施:
  (1)上水、下水:____年____月____日 達到______________________;
  (2)電:____年____月____日 達到______________________________; 
  (3)供暖 :____年____月____日 達到_________________________;
  (4)燃氣 :____年____月____日 達到________________

 
更新日期:2008/6/14
閱讀次數:2675
 
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